Воскресенье, Апрель 5, 2020

  /  Погода в Абакане

Главная > Газета > Дорогой квадратный метр. Как на ценах в новостройках сказались нововведения

Дорогой квадратный метр. Как на ценах в новостройках сказались нововведения

Реформа долевого строительства с июля 2019 года лишила застройщиков возможности привлекать средства дольщиков на- прямую. Однако во многих регионах на- шей страны, по данным федеральных деловых изданий, строительные организации прогнозируют активный переход на проектное финансирование только с середины 2021 года из-за большого запаса разрешений, позволяющих строить жилье по старым правилам.

Дорогой квадратный метр О том, как нововведения, вступившие в силу с 1 июля прошлого года влияют на рынок жилищного строительства в Абакане, мы попросили рассказать непосредственных участников рынка: руководителя одного из крупнейших предприятий-застройщиков региона Василия ХАМИНА и директора специализированной строительной организации Ольгу СЛИЧНУЮ.

Гладко было на бумаге…

– Василий Николаевич, как сказался переход к проектному финансированию возведения многоквартирных домов на региональном строительном рынке?

– По ряду причин наша компания не работает с проектным финансированием. Мы возводим дома на собственные средства и уже в построенном и сданном в эксплуатацию доме продаем квартиры по договорам купли-продажи. Первые два дома, построенные по такому механизму, мы сдали в декабре 2019 года. Из собственного опыта и опыта других строительных организаций, работающих в нашем регионе, мы можем сделать вывод, что с проектным финансированием жилищного строительства не все так гладко, как задумывалось при введении этих правил. По статистике в Абакане открыто не так много эскроусчетов, всего же по механизму проектного финансирования работают лишь две строительных организации. По своему опыту работы с уполномоченными банками по вопросу проектного финансирования мы пришли к следующим выводам. Банки не торопятся внедрять новую систему, в нововведениях они видят для себя достаточно много опасного с точки зрения возврата кредитных средств. Поэтому выдвигают много условий, можно сказать стараются перестраховаться не на 100%, а на все 300%, при этом перекладывая все риски на строительные организации. Ничего положительного переход на новые правила возведения многоквартирных домов в Абакане не принес. К чему однозначно привел переход, так это к увеличению стоимости квадратного метра. Раньше застройщик имел возможность возводить дом с привлечением средств дольщиков, сегодня мы строим либо на собственные средства, либо на кредитные – за кредиты приходится платить банкам. Вполне ожидаемо, что дополнительные затраты строительной организации привели к росту цены квадратного метра. За последние полгода стоимость метра выросла примерно на 10%: если летом прошлого года мы продавали квартиры по цене 40–42 тысячи рублей за квадрат, то сейчас цена составляет порядка 46–48 тысяч рублей. Сказать, что рост цен на жилье на этом остановится, я не могу.

– Летом прошлого года банки, вслед за ключевой ставкой Центробанка РФ, постепенно снижали ставки по ипотеке. Среди ваших покупателей увеличилось число «ипотечников»?

– Ипотека действительно стала более доступной, в среднем ставка у разных банков составляла 9–9,8%. Доля заключенных договоров купли-продажи квартир с использованием ипотеки существенно увеличилась. Однако, как сейчас мы можем видеть, ставки по ипотеке снова начинают расти.

– Понижались не только ставки по ипотеке, но и по банковским депозитам. Можно ли говорить, что стало больше «инвесторов» – тех, кто покупает квартиры с целью вложения средств?

– Такие инвесторы были всегда, определенное количество квартир у нас всегда покупалось с целью вложения денежных средств. Однако сегодня, когда мы не привлекаем средств дольщиков, я не могу сказать, какая доля квартир приобреталась в инвестиционных целях. Раньше мы могли это видеть по договорам переуступки: на начальном этапе цена квадратного метра всегда была существенно ниже, чем на этапе завершения строительства. На мой взгляд, люди всегда будут вкладывать в недвижимость, тем более при предлагаемых сегодня депозитных ставках.

– Летом прошлого года вы прогнозировали, что переход на новые правила работы для застройщиков может привести к снижению объемов строительства. Прогнозы подтвердились?

– Снижения не произошло ни по объемам, ни по темпам строительства. Все объекты мы возводим в плановом режиме. – Снижение курса рубля скажется на строительной отрасли? Большинство строительных материалов производится в России? – К сожалению, мы можем наблюдать следующую ситуацию. Производство основных строительных материалов находится в России, однако через день после повышения курса доллара цены на металл (арматура, профиль) у абаканских продавцов повысились. Было бы понятно повышение цены на ввозимое из-за границы оборудование, но почему происходит повышение стоимости металла, если он производится в соседнем с Хакасией регионе? В настоящее время ожидается повышение стоимости цемента. Хоть производство основных строительных материалов находится на территории РФ, собственники этих промпредприятий, сами находящиеся за границей, тут же пересчитывают цены на свою продукцию в зависимости от курса доллара. Да, маржа, закладываемая строительными организациями, позволяет определенное время не увеличивать стоимость квадратного метра при росте цен на стройматериалы, однако эта ценовая «вилка» имеет свои пределы. Все будет зависеть от дальнейших шагов наших поставщиков материалов: если они и дальше будут повышать цены на свою продукцию, то и стоимость квадратного метра будет расти.

Плюсы и минусы проектного финансирования

Ольга Сличная, руководитель специализированной строительной организации:

– Наша компания одной из первых в Республике Хакасия начала работать с эскроу-счетами и стала первой компанией, получившей проектное финансирование для жилого комплекса в рамках работы по эскроусчетам.

На сегодняшний день у нас уже три объекта возводятся по новым правилам с применением эскроу-счетов – это два многоквартирных дома по ул. Авиаторов и дом по ул. Комарова. Почему получилось перейти к проектному финансированию раньше остальных застройщиков на региональном рынке? К моменту обязательного перехода работы строительной отрасли на новые правила у застройщиков был выбор: либо достраивать ранее начатые объекты по старым правилам, привлекая деньги дольщиков, либо начинать работать по новой схеме финансирования строительства через эскроу-счета. Мы подготовились к работе по обоим вариантам: до определенной даты успели получить разрешения на строительство, показатели по объектам позволяли достраивать «по старым правилам». Однако для мы себя определились: раз законодатель вводит данные правила, то все равно отрасли придется работать в рамках этих нововведений, поэтому чем раньше мы начнем переход, тем быстрее сумеем настроить механизмы работы. Мы не стали ждать и заранее начали совместную работу с банком.

– Ольга Александровна, что показали первые полгода работы по проектному финансированию?

– Адаптация к новым условиям в первую очередь потребовала перестройки корпоративной структуры компании и изменения принципов ведения финансово-хозяйственной деятельности. Теперь мы не можем получать деньги напрямую от покупателей. Все средства дольщиков депонируются на отдельных счетах. Мы сможем их получить только после ввода дома в эксплуатацию. Можно сравнить проектное финансирование через эскроу-счета с целевым финансированием строительства бюджетного объекта. Если раньше у застройщика был единый фонд по всем возводимым объектам и он сам решал, куда и в какие сроки направить финансовые потоки, то сегодня финансовая модель изменилась в сторону отказа от «котлового финансирования», принятия раздельного учета.

Банк при этом контролирует темпы строительства объекта, нормы расходования, резервирования средств, достаточности собственного капитала и т. д., он выступает в роли дополнительного контролирующего органа, который не допускает нецелевого использования средств. Для работы с банками и сайтом дом.рф нам даже пришлось принять специального сотрудника. План своих расходов мы заранее направляем в банк для согласования. И лишь после согласования банк дает нам финансирование, получается, что мы и наши контрагенты вынуждены работать в таком же режиме.

Нашей обязанностью стало предоставление большого количества отчетности, подтверждение затрат, согласование всех наших расходов, включая самые незначительные. К примеру, даже счет за бытовую химию для офиса на 4 тысячи рублей мы должны включить в определенный план по финансированию. А ведь иногда в строительной отрасли бывают ситуации, которые ты не можешь спрогнозировать заранее. Однако у проектного финансирования есть и плюсы: полная прозрачность бизнеса, стабильное финансирование возводимого объекта. Если раньше при долевом строительстве застройщик на ранних стадиях (на этапе котлована) вынужден был снижать цену квадратного метра, чтобы привлечь дольщиков, то сейчас такой необходимости нет. Цена квадратного метра у нас примерно одинакова на всех этапах строительства, возможно, добавляются лишь инфляционные моменты. Также при работе с эскроу-счетами для застройщика появилось больше гарантий, в том плане, что покупатель не передумает и не придет расторгать договор долевого строительства в одностороннем порядке.

– Цена квадратного метра из-за перехода выросла, ведь вы теперь пользуетесь средствами банка?

– Просчитать увеличение затрат, связанных именно с использованием эскроу-счетов пока не получается. К примеру, ставка по кредитам для застройщиков может быть разная. Ее размер зависит от наполняемости эскроу-счетов. Если сумма на эскроу-счетах равна или больше величины выданного кредита, ставка может приближаться к минимальной. Квадратный метр жилья дорожает стабильно. С момента перехода на новые правила изменилось многое. За прошедший с лета 2019 года период дорожали строительные материалы, вырос НДС, МРОТ и т. д. Все это, естественно, влияет на цену квадратного метра. В целом цены на жилье с лета прошлого года выросли в среднем на 12%. Мы строим жилье разного уровня: есть дома эконом-класса, есть комфорт-класс, затраты разные, соответственно, отличаются и цены. Цена квадратного метра в домах комфорт-класса сегодня составляет в среднем 60 тысяч рублей (от 58 до 65), в домах эконом-класса – 53–55 тысяч рублей.

– Снижение ставок по ипотеке и депозитам сказалось на спросе на возводимое вами жилье?

– Ипотечное кредитование можно назвать основным драйвером жилищного строительства. Дело в том, что с 2014 года наблюдается низкий спрос на жилье по причине снижения реального уровня доходов населения. И большинство квартир у нас покупается с привлечением ипотечных кредитов, снижение ставок по ипотеке несколько активизировало потенциальных покупателей. Что касается ставок по депозитам, то независимо от колебаний рынка, на мой взгляд, инвестиции в недвижимость – самое надежное и выгодное размещение своих сбережений. Среди наших покупателей достаточно много людей, приобретающих в каждом из наших вновь возводимых домов по несколько квартир.

– Падение курса рубля как-то отразилось на вашей деятельности?

– Казалось бы, какое влияние могут оказать курс доллара и цены на нефть на стоимость квадратного метра в Абакане? Однако влияют. Во-первых, в случае любых перемен, нестабильности люди выбирают инвестиции в недвижимость как способ сохранения своих накоплений. За последние две недели к нам обратилось чуть большее число людей по вопросу возможного приобретения квартир. Второй момент – дорожает все: уже в течение первых дней падения курса рубля выросли цены на несколько наименований строительных материалов. Мы пока цену квадратного метра держим на прежнем уровне, а некоторые из наших коллег-застройщиков цены подняли (мы постоянно мониторим рынок). В целом, можно сказать, прогнозы на дальнейшее развитие строительной отрасли довольно консервативны.

Ольга КАРАЧАКОВА


Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Защита от спама *