Среда, Февраль 8, 2023

  /  Погода в Абакане

Главная > Газета > Переход от «долевки» к проектному финансированию

Переход от «долевки» к проектному финансированию

Новое о строительстве жилья

Более четырех месяцев строительная отрасль России работает по новым правилам. Застройщики больше не могут получать деньги напрямую от покупателей. Приобретая квартиру на этапе строительства, граждане теперь не платят застройщику, а переводят средства на застрахованный эскроу-счет в банке. В одном из предыдущих номеров «Абакан» приводил мнения представителей строительной организации и отделения Банка России в Хакасии о том, готовы ли банки и застройщики региона к работе в новых условиях. Сегодня о том, как происходит переход строительной отрасли Хакасии к работе по новым правилам, рассказывает министр строительства и жилищно-коммунального хозяйства РХ Сергей НОВИКОВ.

«Новый старый министр»

Сергей Николаевич, прежде чем говорить об основной теме интервью, несколько слов о вас. Минстрой Хакасии вы возглавляли в 2010–2016 годах, спустя три года снова вернулись в министерское кресло. Зная о масштабных проблемах сферы ЖКХ, сложностях с бюджетным финансированием – почему вернулись?

Глава Хакасии Валентин Олегович Коновалов предложил мне вернуться в Министерство строительства и ЖКХ РХ, я с удовольствием согласился. Поясню почему. В данной отрасли ранее я проработал достаточно долго, все вопросы и проблемы знаю «изнутри», есть четкое понимание, что и как нужно делать.

За время вашего отсутствия в Минстрое РХ проблем, наверное, стало больше – в частности, в сфере ЖКХ.

Не могу сказать, что проблем стало больше – они были всегда. Связаны эти сложные вопросы с хроническим недофинансированием сферы ЖКХ. В настоящее время мы приступили к планомерному решению проблемных вопросов. За тот период, что я не работал в Минстрое РХ, поменялось многое. Главное, сегодня реализуются национальные проекты, соответственно, появилось масштабное федеральное финансирование, и мы можем реализовать амбициозные планы. В республике строятся детские сады, школы, возводится Туимский психоневрологический диспансер, мы приступили к строительству радиологического корпуса онкологического диспансера, реализуется много других, менее масштабных, проектов. При этом 99% средств на строительство идет из федерального бюджета, доля республики – лишь 1%. Условия, как видим, для региона очень хорошие. Три года назад были такие моменты, когда строительные организации-подрядчики месяцами не могли получить расчет за уже выполненные работы. Сегодня все расчеты с подрядчиками производятся максимум за неделю. Финансирование, отмечу, стало ритмичным, что обеспечивает великолепные условия для работы строителей.

Кадровые перестановки будут?

Ротация в Минстрое РХ произошла до моего возвращения в министерство, сегодняшняя команда, на уровне заместителей министра, меня полностью устраивает.

Работа по новым правилам

Сергей Николаевич, как в Хакасии идет переход на проектное финансирование строительства жилья? Возникли ли какие-то сложности?

Переход к работе по новым правилам идет непросто. В настоящее время весь жилой фонд, находящийся на завершающей стадии строительства, возводится по «старым правилам» – с привлечением средств дольщиков. Все эти проекты будут завершены, никаких угроз для граждан-дольщиков нет.

Что касается новых проектов, то они будут реализовываться только с участием банков. Это значит, что при покупке жилья человек не переводит деньги напрямую строительной компании, а кладет их на специальный счет в банке, к которому застройщик получит доступ только после того, как сдаст дом в эксплуатацию. Если застройщик не выполнит своих обязательств или, например, обанкротится, деньги с эскроу-счета должны вернуться покупателю. Строительство домов будет осуществляться за счет застройщика либо за счет средств, предоставляемых банком. Чтобы получить проектное финансирование, строительная компания должна иметь минимум 10% от суммы, необходимой на возведение здания. Кроме того, вводится обязательное банковское сопровождение проектов и ужесточение контроля за расходованием застройщиком денежных средств. С одной стороны, вроде бы для застройщиков плюс – возможность реализовывать свой проект вне зависимости от уровня продаж квартир. Обратная сторона медали: средства банка «стоят денег», в случае нашего региона речь идет о 15–17% годовых. Соответственно, в конечном итоге это приведет к росту цен на жилье в новостройках, наряду с инфляцией и дорожающими строительными материалами.

Еще один момент – застройщикам нужно научиться работать с банками. Не все строительные компании, работающие в регионе, готовы к такой совместной работе. Для получения проектного финансирования от застройщика требуется предоставить банку полный пакет документов, грамотный бизнес-план, показать «вчистую» все свои финансовые потоки – банк должен видеть движение всех средств.

В июле Минстрой РХ проводил пресс-конференцию по случаю открытия одним из застройщиков первых эскроу-счетов в одном из крупнейших банков страны. Сколько сегодня застройщиков уже работают по новым правилам? Открываются ли эскроу-счета в других из 15 аккредитованных финансовых организаций?

Проектное финансирование пока получила лишь одна компания-застройщик, на стадии получения разрешительных документов находятся еще 4 строительных организации. Проектное финансирование получить непросто: в среднем процесс может занимать 3–4 месяца.

Представители застройщиков отмечали, что для крупных строительных организаций банковский процент по кредиту будет меньше, чем для небольшой компании-застройщика. В таком случае цена квадратного метра у последнего будет выше, а покупатель выберет более доступное жилье. Следовательно, стоит ожидать сокращения числа участников строительного рынка, останутся лишь большие игроки?

Это действительно так, мы прогнозируем уменьшение числа строительных организаций. Небольшие компании, достроив свои дома (находящиеся сегодня на завершающих стадиях строительства) по старым правилам, скорее всего, новые проекты реализовывать не будут. Ведь для получения проектного финансирования от банка нужно будет показать все свои оборотные средства, активы. А если у компании нет собственной производственной базы, техники, рабочих, полагаю, получить проектное финансирование от банка будет непросто.

Аналитики и застройщики в связи с переходом к проектному финансированию прогнозируют существенное снижение темпов и объемов строительства. Согласны с такой оценкой?

В 2018 году в республике было сдано порядка 190 тысяч квадратных метров жилья, это с учетом индивидуального жилищного строительства. На 2019 год Минстроем РФ перед нами поставлен план сдачи 196 тысяч квадратных метров жилья. План будет выполнен, так как у нас имеется очень хороший задел с прошлого года. Следует понимать, что многоквартирный дом не возводится за год, как правило, это два-три года. Так что «провал», но небольшой – процентов на 5–10, мы ожидаем на 2021 год.

Сергей Николаевич, в завершение нашей беседы: что бы вы посоветовали семьям, планирующим в ближайшее время улучшить жилищные условия? Стоит ли поторопиться с покупкой квартиры, либо же можно ожидать объявленного банками снижения ставок по ипотечным кредитам?

Прежде всего отмечу, что покупка жилья и спешка несовместимы. Когда семья принимает решение по такому важному вопросу, как приобретение жилья, следует тщательно изучить рынок, найти наиболее оптимальный именно для вас вариант. Конечно, без ипотеки жилье покупать выгоднее, ведь в итоге семья переплачивает достаточно большую сумму.

Однако для большинства семей, особенно молодых, без ипотеки купить квартиру практически невозможно…

В любом случае, покупая квартиру, при помощи ли ипотеки, либо на имеющиеся сбережения, следует выбирать проекты от проверенных застройщиков, имеющих хорошую историю работы на рынке региона. В таком случае у вас будет гарантия, что объект сдадут вовремя и дом будет хорошего качества. Ждать падения цен на жилье не стоит, цена квадратного метра в ближайшей перспективе будет только расти.

Минстрой РХ курирует программу «Молодая семья» федеральной целевой программы «Жилище», в рамках которой семьи могут получить довольно ощутимую финансовую помощь при покупке жилья. Будет ли данная программа работать и в 2020 году?

В рамках указанной программы в Хакасии в 2019 году субсидию на приобретение жилья получили 18 молодых семей. Это достаточно ощутимая поддержка, хороший стартовый капитал: в зависимости от количества членов семьи субсидия может составлять порядка 300–400 тысяч рублей. О том, кто может стать участником программы, какие существуют требования и ограничения, какие необходимо предоставить документы – обо всем этом молодые семьи проконсультируют специалисты нашего министерства. В рамках данного интервью я не могут в двух словах рассказать о тонкостях программы. В настоящее время мы формируем документы на 2020 год, денежных средств на эти цели предусмотрено больше, это может быть не 18 семей, как в текущем году, а порядка 30. Полагаю, что молодые семьи должны активнее интересоваться действующими программами и пользоваться существующими мерами поддержки от государства.

Ольга КАРАЧАКОВА

Фото из открытых источников


Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Защита от спама *