Суббота, Июль 4, 2020

  /  Погода в Абакане

Главная > Газета > От «долевки» к проектному финансированию: готовы ли банки и строители к работе по-новому?

От «долевки» к проектному финансированию: готовы ли банки и строители к работе по-новому?

С 1 июля строительная отрасль России работает по новым правилам. Застройщики больше не могут получать деньги напрямую от покупателей. Приобретая квартиру на этапе строительства, граждане теперь не платят застройщику, а переводят средства на застрахованный эскроу-счет в банке. Готовы ли банки и строительные организации Хакасии к работе в новых условиях?

Банки к реформе готовы

Реформа, как пишет «Коммерсант», направлена на уход от «котлового» механизма сбора денег, дававшего застройщикам возможность привлекать деньги на один объект, а де-факто финансировать за счет этих средств строительство другого. Изменения потребовались из-за роста в стране числа обманутых дольщиков. Теперь для расчетов по договору участия в долевом строительстве будут использоваться эскроу-счета. Это значит, что при покупке жилья дольщик не переводит деньги напрямую компании, а кладет их на специальный счет в банке, к которому застройщик получит доступ только после того, как сдаст дом в эксплуатацию. Если застройщик не выполнит своих обязательств или, например, обанкротится, деньги с эскроу-счета должны вернуться покупателю. Строительство домов, согласно нововведениям, будет осуществляться за счет застройщика либо за счет средств, предоставляемых банком. Чтобы получить проектное финансирование, строительная компания должна иметь минимум 10% от суммы, необходимой на возведение здания. Кроме того, вводится обязательное банковское сопровождение проектов и ужесточение контроля за расходованием застройщиком денежных средств. Готовы ли банки, работающие в Хакасии, к нововведениям в строительной отрасли?

– Банковская система Хакасии готова к работе по новым правилам, связанным с переходом к проектному финансированию застройщиков. В целом по стране на сегодняшний день 95 банков имеют право работать с эскроу-счетами. Их подразделения присутствуют в каждом регионе, Хакасия не исключение. В республике сегодня 13 структурных подразделений кредитных организаций, имеющих право на открытие эскроу-счетов, – рассказывает заместитель управляющего Отделением Банка России в Хакасии Алексей БЕЛОБОРОДОВ.

По данным Минстроя Хакасии, строительные организации, работающие в регионе, пока в банки с заявками на получение проектного финансирования по старым проектам не обращались, поскольку у них есть возможность достройки объектов по «старым правилам». Что касается новых проектов, то заявки подали пять крупнейших застройщиков. Они рассматриваются, принятых решений пока нет.

Застройщики о реформе

Министерство строительства и ЖКХ России прогнозирует, что переход на эскроу-счета снизит объемы ввода жилья. Однако спад должен продлиться недолго: слабые компании уйдут, их место займут сильные игроки. К 2021 году рынок должен восстановиться, рассчитывают в Минстрое страны. По данным же делового издания РБК, строительные рынки в регионах начали падать. Как пишет издание, за последний год, с мая 2018-го, объемы текущего строительства существенно сократились в 24 регионах. Сильнее всего, на 25–30%, объемы строительства упали в Омской, Тамбовской областях, Республике Хакасия. Однако, в Минстрое Хакасии с такими оценками не согласны. По их данным, за период с января по май 2019 года объемы возведения жилья составили 70 868 кв. м, это 87,9% к аналогичному периоду прошлого года. Падение, по данным регионального профильного министерства, произошло из-за сокращения индивидуального жилищного строительства, объемы строительства жилья в многоквартирных домах не упали.

Эксперты и участники рынка в основном ожидают укрупнения отрасли: ухода малых и средних застройщиков. На сегодняшний день в Хакасии 13 строительных организаций, работающих с дольщиками. Реализуется 27 проектов с привлечением денежных средств участников долевого строительства (общая площадь 218 тыс. кв. м, заключено 1812 договоров долевого участия). Как рассказали в Минстрое РХ, точных прогнозов об укрупнении отрасли делать не следует. Застройщики, конечно, опасаются, что им станет сложнее выполнять свою работу. Но сократится ли число участников рынка, сказать со стопроцентной гарантией нельзя. Предположительно это может произойти.

Также в связи с переходом на проектное финансирование ожидается повышение стоимости жилья. По данным Минстроя РХ, в первом квартале 2019 года цена квадратного метра на первичном рынке составляла 42 694 рубля, на вторичном – 43 339. Цены в первом квартале прошлого года были немного иными: на первичном рынке – 40 501 рубль, на вторичном – 39 166. С нововведениями, связанными с эскроу-счетами, цены вполне могут вырасти еще, возможно, даже до 50 тысяч за квадратный метр.

О том, как нововведения скажутся на рынке жилищного строительства в Абакане, мы попросили рассказать непосредственного участника этого рынка, руководителя одной из крупнейших строительных организаций региона Василия ХАМИНА:

– Пока еще рано говорить о том, как сказался переход к проектному финансированию возведения многоквартирных домов на региональном строительном рынке. В полной мере последствия перехода на новые правила работы скажутся в ближайшие месяцы, может быть, даже и в следующем году. Дело в том, что большая часть застройщиков, в том числе и наша компания, работает над «старыми проектами», то есть домами, строительство которых началось до 1 июля 2018 года, с привлечением средств дольщиков. В то же время, согласно последним нововведениям, закон обязал перейти на проектное финансирование даже по тем объектам, работа над которыми началась до 1 июля 2018 года – речь идет о возводимых домах, готовность которых составляет менее 30%, или домах, где продано мало квартир. Правила работы для застройщиков существенно ужесточились и усложнились, соответственно, не приходится ожидать, что жилье для покупателей станет более дешевым и доступным.

В ожидании перехода к проектному финансированию (об этом говорилось уже давно, закон вступил в силу еще год назад, однако тогда переход на новые правила был для застройщиков делом добровольным) некоторые строительные организации заранее начинали поднимать цены на жилье. Повышение цены квадратного метра обусловлено не только переходом к проектному финансированию, есть и другие объективные причины. В частности, в последние полтора-два года цены на строительные материалы значительно повысились, поэтому застройщики были вынуждены поднимать цены на жилье. На сегодняшний день, по моим оценкам, пик повышения не пройден. Цена квадратного метра будет расти до конца текущего года и даже в течение первого квартала следующего года.

Какие ожидают сложности в связи с переходом на проектное финансирование?

– Строительные организации будут вынуждены прибегать к банковским кредитам. По прогнозам кредитных организаций, стоимость кредитов для застройщиков составит до 10–11%. В лучшем случае, если на данный проект застройщика на эскроу-счетах покупателей аккумулировано много средств, стоимость кредита составит 5–6%. В любом случае, привлечение застройщиком кредитных средств приведет к удорожанию стоимости квадратного метра для покупателя. Сложности для застройщиков в работе с банками связаны с тем, что в Хакасии работают лишь филиалы кредитных организаций, участвующих в проектном финансировании строительной отрасли. Филиал может лишь исполнять решения, регламенты руководства банка, находящегося, как правило, в Москве. Руководство большого банка федерального масштаба вопросы развития не то что города Абакана, но и всего нашего региона в общем-то мало интересуют. Поэтому о каких-то уступках, изменениях условий кредитования говорить не приходится.

Получается, для крупных строительных организаций банковский процент по кредиту будет меньше, чем для небольшой компании-застройщика. В таком случае цена квадратного метра у последнего будет выше, а покупатель выберет более доступное жилье. Значит, стоит ожидать сокращения числа участников строительного рынка, останутся лишь большие игроки?

– На строительном рынке Абакана большую часть жилья возводят 5–6 крупных (по нашим региональным меркам) строительных организаций, все они работают на рынке 15–20 лет. Эти компании и продолжат работать на рынке. Прихода новых игроков ожидать не приходится, что не идет на пользу в плане развития конкуренции. Вообще сегодня, на мой взгляд, начать бизнес в сфере жилищного строительства новой организации, даже имеющей определенный капитал, практически нереально.

Прогнозируете ли вы снижение объемов строительства, снижение объемов продаж?

– В прошлом году объемы продаж жилья значительно выросли, возможно, люди в ожидании повышения цены квадратного метра ускорили сроки приобретения жилья. Переход на новые правила работы для застройщиков ожидаемо приведет к снижению объемов строительства, соответственно, и к снижению объемов продаж жилья, объемов ввода жилья в эксплуатацию – это мы однозначно увидим по итогам 2019 года.

Ольга КАРАЧАКОВА


Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Защита от спама *