Территориальное зонирование – это деление на зоны при градостроительном планировании развития территорий города, для которых в правилах землепользования и застройки определены границы и установлены градостроительные регламенты. Границы территориальных зон устанавливаются на карте градостроительного зонирования, включаемой в правила землепользования и застройки города.
Градостроительный регламент определяет правовой режим земельного участка, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства.
Действие градостроительного регламента распространяется в равной мере на все земельные участки и объекты капитального строительства, расположенные в пределах границ территориальной зоны, обозначенной на карте градостроительного зонирования.
В результате градостроительного зонирования могут определяться жилые, общественно-деловые, производственно-коммунальные зоны, зоны специального назначения, зоны инженерной и транспортной инфраструктур, зоны рекреационного назначения.
К жилым зонам относятся участки территории города, используемые и предназначенные для застройки жилыми многоквартирными домами, а также индивидуальными и блокированными жилыми домами с приусадебными земельными участками, общежитиями.
Общественно-деловые зоны предназначены для размещения объектов здравоохранения, культуры, торговли, общественного питания, социального и коммунально-бытового назначения, предпринимательской деятельности, объектов среднего профессионального и высшего профессионального образования, административных, научно-исследовательских учреждений, культовых зданий, стоянок автомобильного транспорта, объектов делового, финансового назначения, иных объектов, связанных с обеспечением жизнедеятельности граждан.
К производственным зонам относится территориальная зона в населенном пункте, предназначенная для застройки промышленными, коммунально-складскими и иными объектами, имеющими производственное назначение с различными нормативами воздействия на окружающую среду.
Коммунально-складские зоны предназначены для размещения групп предприятий и отдельных объектов, обеспечивающих потребности городского хозяйства и населения в складах, коммунальных и бытовых услугах, а также связанных с ними обслуживающих и вспомогательных учреждений, предприятий пищевой промышленности, общетоварных и специализированных складов, предприятий коммунального, транспортного и бытового обслуживания населения, а также предприятия оптовой и мелкооптовой торговли.
В состав зон специального назначения включаются зоны, занятые кладбищами, зелёными насаждениями специального назначения, объектами размещения отходов потребления и иными объектами, размещение которых может быть обеспечено только путем выделения указанных зон и недопустимо в других территориальных зонах.
Зоны инженерной и транспортной инфраструктур – это зоны для размещения и функционирования сооружений и коммуникаций железнодорожного, автомобильного, речного, морского, воздушного и трубопроводного транспорта, связи, инженерного оборудования.
Рекреационные зоны выделяются для организации массового отдыха населения, улучшения микроклимата поселений и включают парки, сады, городские леса, лесопарки, пляжи, водоемы и иные объекты, используемые в рекреационных целях и формирующие систему открытых пространств города. В составе рекреационных зон могут выделяться озелененные территории общего пользования, зоны массового отдыха, особо охраняемые природные территории и объекты.
В градостроительном регламенте в отношении земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных в пределах соответствующей территориальной зоны, указываются:
1) виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства;
2) предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства;
3) ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства, устанавливаемые в соответствии с законодательством Российской Федерации.
Градостроительный регламент в части видов разрешенного использования недвижимости включает:
— основные виды разрешенного использования недвижимости, которые при условии соблюдения технических регламентов могут быть выбраны собственником объекта недвижимости самостоятельно;
— вспомогательные виды разрешенного использования, допустимые только в качестве дополнительных по отношению к основным видам разрешенного использования и условно разрешенным видам использования и осуществляемые совместно с ними;
— условно разрешенные виды использования, требующие получения разрешения, которое принимается по результатам специального согласования, проводимого с применением процедур публичных слушаний.
Градостроительные регламенты территориальных зон обязательны для органов государственной власти, органов местного самоуправления, общественных объединений, коммерческих и некоммерческих организаций, граждан и их объединений и иных юридических и физических лиц, осуществляющих и контролирующих градостроительную деятельность на территории города.
Предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства включают в себя:
1) предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков, в том числе их площадь;
2) минимальные отступы от границ земельных участков в целях определения мест допустимого размещения зданий, строений, сооружений, за пределами которых запрещено строительство зданий, строений, сооружений;
3) предельное количество этажей или предельную высоту зданий, строений, сооружений;
4) максимальный процент застройки в границах земельного участка, определяемый как отношение суммарной площади земельного участка, которая может быть застроена, ко всей площади земельного участка.
Знание, в какой территориальное зоне находится объект недвижимости, какие установлены градостроительные регламенты, позволяет избежать каких-либо правонарушений в сфере градостроительства и беспрепятственно провести строительство, оформить необходимые документы на объект капитального строительства.
Светлана КРЫЛОВА,
главный архитектор Абакана
