Цены на первичном рынке жилья Абакана бьют все рекорды. По оценке аналитиков, за период «коронакризиса» они подскочили в ряде случаев на 30— 40%. Главным драйвером роста цен на жилье выступила льготная ипотека. Квартиры в новостройках за год подорожали в среднем на 1,5 млн рублей — такие данные приводят и риелторы, и радостные новоселы. Радостные — потому что успели купить жилье до столь резкого изменения цен.
Впрочем, «первичка», как считают участники рынка, дорожала еще по ряду взаимосвязанных причин: дефицит качественных предложений и рост цен на стройматериалы.
По оценкам экспертов, падение рубля в начале пандемии коронавируса и введение льготной ипотеки на новостройки спровоцировали первую волну спроса на недвижимость. Это был инвестиционный спрос: квартиры покупали не для того, чтобы в них жить, а чтобы сохранить свои накопления. В это время цены выросли, можно сказать, авансом, необоснованно. Потом пошла паника: люди увидели, что квартиры дорожают, — это породило вторую волну спроса: граждане ринулись покупать уже подорожавшее жилье, думая, что дальше будет хуже. А потом возникли объективные причины: возросли издержки застройщиков — подорожали материалы, рабочая сила, ГСМ…
Когда застройщики стали поднимать цены, покупатели переключились на вторичное жилье, и оно тоже стало дорожать, ведь цены на вторичку всегда неразрывно связаны с ценами в новостройках. Такая ситуация наблюдается практически во всех регионах страны. Более подробно рассказать о ситуации в Абакане мы попросили эксперта — руководителя агентства недвижимости Наталью РУДИЧ.
— Наталья Владимировна, насколько активен сегодня рынок жилья в Абакане? Или ажиотаж уже спал — все, у кого были возможности, необходимую недвижимость приобрели?
— Второй год подряд рынок жилья в Абакане очень активен. Конечно, по сравнению с прошлым годом ситуация немного поспокойнее, однако все равно сделок совершается много: люди активно приобретают квартиры, дома. Наше агентство работает 19 лет, так вот в прошлом году, несмотря на пандемию, выручка у нас была самой большой за всю историю компании. Ситуацию на первичном рынке стимулировали госпрограммы по поддержке строительной отрасли (льготная ипотека), меры поддержки семей (семейная ипотека, дополнительные 450 тысяч рублей многодетным семьям на погашение ипотеки, выдача материнского капитала за первого ребенка). Уже к концу 2020 года практически все предложения от застройщиков по квартирам в новостройках были раскуплены. Сегодня если и можно приобрести квартиру в какой-то из новостроек, то в большинстве случаев, продавцами будут «перекупы», то есть люди, приобретавшие квартиры в инвестиционных целях.
Столь высокий спрос на первичном рынке оживил ситуацию на «вторичке» — сделки здесь также активно заключаются, ведь люди всегда будут стремиться по мере возможности улучшать свои жилищные условия. К примеру, если человек выставляет свою квартиру на вторичном рынке по разумной цене, или, как говорим мы, риелторы, «цена в рынке», то продать можно в пределах 3–4 дней.
— Власти, представители банков, строительной отрасли отмечали, что льготная ипотека вызвала существенное подорожание жилья, тем самым нивелирован эффект от снижения ставки по ипотеке. Можно привести примеры: насколько подорожали квартиры в Абакане, если рассматривать цены на квартиры в новых домах?
— Квартиры подорожали весьма существенно. К примеру, год назад мы продавали 1-комнатную квартиру площадью 44 квадратных метра в кирпичном доме за 2 млн 250 тыс. рублей. Сейчас аналогичная квартира продается по цене в 3 млн 100 тыс. рублей — рост составил 37%. Квартира площадью в 47 квадратов продавалась за 2 млн 400 тыс. рублей, сейчас такая же стоит 3 млн 450 тыс. рублей; 2-комнатная квартира в 68 квадратов продавалась за 3 млн 250 тыс. рублей, сегодня аналогичная продается за 4 млн 850 тыс. рублей. То есть прирост составил 1,5 млн рублей! В целом что на первичном, что на вторичном рынке жилья рост цен составил 30–40%, на столько же подорожали нежилые помещения площадью до 100 квадратов (под офисы).
Госпрограммы по новостройкам существенно стимулировали спрос, сегодня он превышает предложение от застройщиков, плюс подорожали стройматериалы. В итоге мы видим взлет цен на жилье.
— Вы отметили, что сегодня квартиры в новостройках в большинстве случаев продают «перекупы», инвесторы. Можно сказать, что льготной ипотекой воспользовались люди, приобретавшие жилье с целью получения дохода, а не те, кто реально улучшал свои жилищные условия?
— По моим оценкам, инвесторы составляют примерно половину из тех, кто приобретал квартиры в новостройках по льготной ипотеке. Столь низкая ставка по ипотечным кредитам была впервые за всю историю ипотеки в нашей стране, и люди, у кого были средства, совершенно правильно решили использовать данную возможность. Кто-то приобретал квартиры для перепродажи, кто-то — для сдачи в аренду. Покупали квартиры и для детей, причем недавно родившихся. Недвижимость — один из лучших способов сохранить и приумножить свои сбережения, отличный вариант для инвестиций.
— Если на рынке новостроек спрос превышает предложение, наверное, увеличился спрос и на индивидуальное жилье — частные дома?
— Да, пандемия стимулировала и рынок индивидуального жилья. Еще два года назад дома, выставленные на продажу, могли стоять мертвым грузом по 3–4 года, мы даже отказывались заключать договоры на продажу частных домов. В прошлом году, в период карантина, люди активно стали покупать дома в ближайших пригородах Абакана, дачи. Тем более что Калинино, Чапаево, Подсинее и другие близлежащие к Абакану села подпадают под действие программ сельской ипотеки, где ставка всего 2,7%. В результате цены в пригороде также существенно выросли: если еще 1,5 — 2 года назад вполне нормальный дом в Калинино можно было приобрести в пределах 3 млн рублей, то сегодня цены на такие дома начинаются от 5 млн рублей. Хорошо продаются дома стоимостью до 8, максимум 10 млн рублей. То, что выше — это уже уникальные продажи.
— В завершение беседы поделитесь прогнозами — чего ожидать, дальнейшего роста цен? Или сегодня они и без того на максимуме и, наоборот, будут снижаться?
— Сложно сказать, эксперты дают противоречивые прогнозы. Одни считают, что цены и дальше будут расти, по оценкам вторых — в России наблюдается «ипотечный пузырь», и вскоре мы окажемся в кризисной ситуации.
Полагаю, что конкретно в Абакане цены будут, пусть и не так активно, как сегодня, но расти: дело в ограниченном предложении от застройщиков, в городе дефицит земельных ресурсов. К тому же, если вспомнить предыдущие кризисы — 2008-го, 2014 годов, — в крупных городах тогда цены на недвижимость существенно падали. В Абакане мы такого не наблюдали. Сегодня в нашем городе очень высокий спрос на жилье, и, пока есть спрос, продавцы цену снижать не будут.
Ольга КАРАЧАКОВА
Фото из открытых источников
Сказано!
Вадим ЛУЗАНОВ, управляющий отделением НБ по Республике Хакасия Банка России:
— Объем ипотеки рос в основном за счет спроса на новостройки. Жители Хакасии активно пользовались различными льготными программами кредитования. Спрос стимулировало и снижение общего уровня ставок по ипотеке за счет мягкой денежно-кредитной политики прошлого года. В январе — мае 2020 года средняя стоимость кредита на недвижимость в регионе составляла от 7,8% до 9,3% в разные месяцы. В начале текущего года ставка была значительно ниже — от 6,8% до 7,5% годовых.
А вы об этом знали?
Стоимость квадратного метра жилья в России с начала пандемии увеличилась на 39%, заявила глава Центробанка Эльвира Набиуллина 22 сентября на совещании в Совете Федерации. Этот показатель превысил динамику цен за предыдущие семь лет. С 2013 года цена «квадрата» выросла на 33%, потом за полтора года стоимость квадратного метра жилья увеличилась на 39%.
По словам Набиуллиной, при таком росте цен людям требуется большая сумма кредита независимо от размера ипотечной ставки.
Ранее в качестве антикризисной меры была запущена программа льготной ипотеки под 6,5%. При этом Центробанк в июле 2020 года снизил ключевую ставку до исторического минимума 4,25% годовых. Средняя ставка по ипотеке в апреле 2021-го снизилась до 7,3%. Размер задолженности по ипотеке вырос до рекордного показателя 10 трлн рублей. На фоне ажиотажного спроса на жилищные кредиты и низкого объема предложения ощутимо выросли цены на первичное и вторичное жилье.
В феврале этого года Набиуллина заявила, что к январю изза роста цен был нивелирован эффект от снижения ставки. Было принято решение ужесточить условия льготной ипотечной программы. С 1 июля ставка по льготной ипотеке была повышена до 7% годовых, лимит ипотечного кредита стал единым для всех регионов и составил 3 млн рублей.
***
С января по май 2021 года жители Хакасии оформили более 2,6 тыс. ипотечных кредитов на сумму почти в 5,7 млрд рублей. Это на 46% больше, чем в 2019 году за аналогичный период по количеству и на 86% — по объему.