Воскресенье, Декабрь 16, 2018

  /  Погода в Абакане

Главная > Газета > Посредников не беспокоить, или Ловушки рынка недвижимости

Посредников не беспокоить, или Ловушки рынка недвижимости

Покупка и продажа жилья поворотный момент, после которого жизнь уже не будет прежней. Долгие поиски подходящей жилплощади, с одной стороны, и долгая череда чем-то недовольных покупателей с другой. Тщетные попытки попасть со своими квадратными метрами в очередную волну спроса и продать по своей цене. А напротив столь же безнадежное стремление растянуть ограниченный бюджет до желаемой площади. В этой вечной борьбе продавцов и покупателей и складывается современный рынок недвижимости столицы Хакасии. О том, какие сложности ждут здесь обычного гражданина, и пойдет наш сегодняшний разговор.

Первое знакомство

Даже просто гуляя по городу, легко заметить обилие вывесок агентств недвижимости. Такое впечатление, что количество их сравнимо с числом микрокредитных организаций или даже продуктовых магазинов. Оно и понятно: мало того, что быть посредником в сделках с недвижимостью – дело выгодное. Так еще и ситуация сегодня такова, что стать риелтором может любой желающий. Забегая вперед, отметим, что некоторые фирмы даже гордятся тем, что набирают в свои ряды людей «с улицы». Якобы это обеспечивает своего рода «чистоту ума», при которой сотрудник всегда следует современным веяниям, оперативен и легко перенимает передовой опыт. Ну и, конечно, такой агент не уйдет вместе с клиентской базой, поскольку не может эффективно работать без поддержки остального коллектива.

Все многообразие современных подходов риелторов можно ощутить, едва лишь ступив на неведомые дорожки рынка недвижимости. Подайте объявление о продаже жилья – и первые две недели вам будет не продохнуть от звонков посредников. Самостоятельные покупатели в этой массе будут составлять хорошо, если четверть. Остальные же делятся на две примерно равные группы: одни хотят сразу заключить с вами договор – просто на всякий случай. Другие приходят на встречу с потенциальным покупателем (который, разумеется, ничего в итоге не покупает) и тоже предлагают заключить договор. Как показывает практика, в большинстве случаев продавец отдает себя на милость посредников. В итоге из 20 квартир, выставленных на продажу, только две продаются хозяевами самостоятельно. Причем обычно оказывается, что эти самые самостоятельные всего лишь разорвали заключенный ранее договор.

У покупателя, получается, вовсе нет выбора. Позвонив по номеру в объявлении, он неизбежно сталкивается с очередным вежливым человеком, который даже не сразу вспоминает, о какой квартире идет речь. Или, в лучшем случае, может рассказать лишь общие сведения о жилье. Что и понятно: его задача – пригласить потенциального покупателя на осмотр. Ведь любой визитер – это, как правило, «плюсик» в переговорах самого посредника с хозяином. Вот, мол, посмотрите, как я работаю – каждый день покупателей вожу. А что результата нет, так это люди такие, привередливые. Ну и вы тоже хороши – сбросили бы пару сотен тысяч, так и продали бы скорее… И с этого момента начинается финансовая игра, в которой преимущество – за посредником.

Стоимость

Первый же риелтор пытался уверить нас, что стоимость услуг посредников в Абакане давно устоялась и остается неизменной вот уже несколько месяцев, а то и лет. И просил за свои услуги 50 тысяч рублей. Ситуация странным образом напомнила историю с капитальным ремонтом квартиры. Тогда за покраску одного метра трубы с меня пытались взять 200 рублей, а свежие белила на окне были оценены уже в три тысячи. Исполнители так же уверяли, что цена эта давно отрегулирована невидимой рукой рынка, а потому оспариванию не подлежит. Ну-ну, как будто все жители нашего города с удовольствием заказывают окраску старых окон по цене, сравнимой с их заменой на новые, пластиковые…

На деле в сфере посреднических и ремонтных услуг в столице Хакасии царит старый добрый хаос. То есть свободные рыночные отношения в нашем их понимании. Соответственно, просить за свою работу люди могут сколько угодно. Если говорить о риелторах, то 50 тысяч рублей, взимаемых с продавца квартиры – лишь один вариант.

Представители другой фирмы берут по 25 тысяч и с продавца, и с покупателя. По их мнению, это позволяет избежать пристрастности в работе. Правда (за такую беспристрастность – не иначе), просят добавить еще 1% от стоимости квартиры – уже с продавца. Как показывает несложный расчет, при продаже не самой старой квартиры в панельном доме клиент должен выложить еще около 20 тысяч рублей. Ну а рекорд стоимости услуг принадлежит самой маленькой фирме – там просили за свою работу 6% стоимости жилья, гарантируя при этом самый быстрый результат. Справедливости ради отметим, что все перечисленные посредники работают без предоплаты. Хотя некоторые требуют эксклюзивных прав. Это значит: сиди, жди, пока тебе приведут покупателя. И не смей сам давать объявления и тем более показывать кому-то квартиру. Еще ниже в негласном рейтинге самих посредников стоят те, кто при этом берет еще и предоплату – даже символическую. Дело в том, что, пройдя через ежовые рукавицы подобных риелторов, большинство граждан впредь отказывается сотрудничать с любыми другими фирмами.

Но в любом случае очевидно: наличие посредника в схеме увеличивает стоимость квартиры на те самые 50–100 тысяч рублей – приходится ведь компенсировать затраты. А если нужно обменять квартиру? Расходы по сути удвоятся, поскольку другой продавец тоже захочет окупить услуги посредника!

Парадоксы

В Интернете можно найти пестрый набор правил по выбору риелтора. Авторы популярных статей часто указывают такие качества, как оперативность, пунктуальность, внимательность, проявляющиеся в ходе сотрудничества. А фирма со штатом сотрудников, в которой существует контроль качества работы, предпочтительнее компании из двух-трех агентов с юристом в виде бонуса.

На деле у меня сотрудничество с филиалом крупной фирмы закончилось через пару недель после подписания договора. Агент исчез и перестал отвечать на звонки. Позже выяснилось, что причина сбоя – уважительная, однако руководство фирмы не озаботилось предоставлением замены до тех пор, пока не повысился градус напряжения. Между тем, первое впечатление было самым благоприятным.

Представители же одной мини-компании (скорее даже компашки), напротив, сделали все, чтобы отвратить от себя. Для начала агент перепутал день встречи для показа квартиры. Потом – время. Затем отправил по ложному адресу для сбора пакета документов… А завершением стала благополучная сделка с минимальной суммой вознаграждения.

Советы

Ждите выгодного предложения. Покупаете вы или продаете – не так важно. Посредников на рынке жилья очень много. Поэтому не стоит торопиться заключать договор с первым попавшимся – особенно если вас связывают обязательствами. Вполне возможно, что завтра к вам придет его конкурент, приведя с собой «горячего» покупателя (или продавца, готового на уступки).

Ведите переговоры. Всегда и со всеми. Долго и многоэтапно. Иногда это позволяет сэкономить деньги. Например, может быть, удастся поделить затраты на вознаграждение посреднику между продавцом и покупателем, снизив при этом стоимость квартиры.

Ищите информацию. Во многих затруднительных ситуациях консультацию можно получить бесплатно – например, через Многофункциональный центр. Так же легко проверить «чистоту» квартиры без посредников – заказать выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) можно самостоятельно, и это значительно дешевле.

Или деньги, или усилия. До сих пор устойчив миф о том, что для продажи квартиры требуется собрать массу документов. Но по факту не все они необходимы. Например, справки об отсутствии задолженности нужно иметь на руках. Но покупатель может их и не спросить, если он поверил вам на слово. В некоторых случаях не требуется технический паспорт квартиры – а стоит он немало. Поэтому лучше заранее выяснить, обойдетесь вы без него или нет.

Далее: стоит помнить, что процесс купли-продажи недвижимости в последнее время сильно упростился. Если вы уверены в своих знаниях, то можете даже сами составить договор купли-продажи. Тогда вам останется лишь оплатить пошлину при государственной регистрации. Профессиональный юрист либо нотариус могут взять составление договора на себя, но их работу требуется оплатить.

Вывод же напрашивается простой: когда речь идет о рыночных отношениях, каждый – сам за себя. Нужно изучать основы законодательства, консультироваться у независимых специалистов и поступать по-своему.

Андрей ВИКТОРОВ


Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Защита от спама *